Когда нужно доверительное управление?

КОМУ И ЗАЧЕМ ТРЕБУЕТСЯ ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ?

 

Что такое доверительное управление?

Рынок доверительного управления в России существует уже давно, но достиг развития пока только в коммерческом секторе. В жилом фонде услуга медленно набирает оборот. Это услуга, оказываемая определенным лицом (доверительным управляющим) наймодателям/арендодателям. Управляющий берет на себя обязанности наймодателя. Такие как сбор арендной платы, оплата счетов, поиск нанимателя, общение с нанимателем и т.д. В качестве вознаграждения за услуги существует ставка в проценте от арендной ставки, средняя ставка за услуги управления равна 10% от месячной стоимости аренды, но при этом минимум 2500-3000 рублей в месяц, если недвижимость сдается на длительный срок. Оплата услуг управляющего вычитается из арендной ставки и остается у управляющего. Если в квартире никто не проживает, то услуги управления не оплачиваются. Благодаря такой услуге, наймодатель получает меньше забор и тратит на свою недвижимость гораздо меньше времени.

Между собственником и управляющим заключается договор доверительного управления, который регулируется главой 53 ГК РФ. По договору собственник является учредителем управления, а управляющий доверительным управляющим.

По договору наймодатель поручает управляющему выполнять определенный перечень обязанностей.

Налог на доход от аренды собственник платит сам и полностью, уменьшить сумму на услуги управления по закону не получится. Переложить обязанность по уплате налога на управляющего тоже не выйдет.

 

Для кого полезна эта услуга?

В основном для собственников, проживающих далеко от места нахождения недвижимости, в другом городе или заграницей. Таким образом, они могут переложить все функции на управляющего и просто получать от него денежные средства за аренду на счет. Есть категория собственников, которые сами ищут себе подходящих жильцов, но контроль за их проживанием и оплатой они хотят переложить на управляющего, чтобы сэкономить свое время. Немало людей, которые вложились в несколько объектов недвижимости. Если этих объектов с десяток или больше, то их обслуживание это уже целая работа. Такие собственники не готовы тратить свое время на эту рутину. С помощью услуги управления он может лишь изредка наведываться в помещение с целью осмотра.

 

Ценность доверительного управления

Основная выгода это экономия времени наймодателя. При передаче всех функций, у него останется одна – получение денежных средств. Не придется заниматься рекламой, фотографированием, отвечать на звонки потенциальных съемщиков и агентов. Ездить на показы, заключать договор. В процессе проживания ездить каждый месяц за деньгами. Можно получать деньги на карту, но некоторые хотят наличные, а ездить все равно придется хотя бы контролировать, иначе по окончанию найма состояние жилища может оставлять желать лучшего.

 

Минусы доверительного управления

Основной минус это, конечно, оплата услуг. Но надо учесть, что самому придется потратить некоторую сумму на поездки, рекламу, звонки. Квартиру могут начать сдавать посуточно, а собственник хотел сдать длительно. Но такое быстро выясняется с помощью соседей.

 

Реклама

Начиная с первого этапа, собственника уже поджидают некоторые подводные камни. После размещения объявление на досках объявлений (как правило это авито и циан, может быть еще юла, конкурентов у них пока что нет), можно ожидать поток звонок от агентов, предлагающих свои услуги. А так же поток спама, состоящих из людей и робов, навязывающие вообще разные услуги. И звонить они могут даже после снятия объявления. Телефоны остаются в базах прозвонщиков.

Если передать этот этап риэлтору, то эти проблемы уже будут решены. Но надо понимать, что арендатор, заключивший договор, будет должен заплатить риэлтору комиссию, обычно минимум 50% от стоимости месячной аренды. Не все готовы платить за услуги риэлтора, значит часть потенциальных арендаторов отсеется и поиск затянется.

Непрофессиональные фотографии, которые делают собственники, а так же большинство риэлторов лишь отталкивают потенциальных арендаторов и поиск снова затягивается.

Когда дойдет до показов недвижимости, окажется, что много людей просто смотрят квартиры, например, изучая рынок, некоторые вообще не приходят. Агенты будут приводить людей для галочки. А это все опять же потеря большого количества времени.

 

Подписание договора

Интернет кишит разными версиями договоров найма, можно скачать любой. Но если воспользоваться готовым вариантом и даже не редактировать его, скорее всего окажется, что в нем отсутствуют важные пункты, а так же не учитываются индивидуальные особенности сторон. В случае возникновения спора, не учтенного в договоре, придется либо договариваться, либо обращаться в суд.

Агентские договора как правило ни чуть не лучше. Обычно они состоят из 4-х страниц, вмещающих в себе сам договор, опись, акт приема-передачи и расписку передачи денежных средств.

 

Процесс проживания

Во время проживания могут различные ситуации, требующие прибытия собственника, для решения проблемы. Какие-то поломки в ходе естественного износа. Проверки различных служб, требующих доступа в квартиру. Замена счетчиков. Все это время. Не у всех оно есть. А иногда это невозможно, если собственник проживает в другом населенном пункте. Можно повесить этот вопрос на арендатора, но у него свои дела, а во время простоя в квартире вообще никого не будет.

Так же время от времени следует проверять состояние помещения. Некоторые относятся недобросовестно к арендуемому имуществу, и по завершению договора может оказаться, что убытки залог не покрывает.

 

Завершение договора

По окончанию срока аренды стоит внимательно осмотреть квартиру на наличие повреждений, подписать акт приема-передачи. Затем, скорее всего понадобится генеральная уборка и мелкий ремонт.

 

Документы, требуемые для оформления доверительного управления

Договор доверительного управления имуществом, где содержатся адрес помещения, права собственности, данные собственника, размер и форма оплаты за управление. Срок действия управления. Максимальный срок 5 лет.

Доверенность. Требуется нотариальная доверенность, с перечнем допустимых управляющему функций таких как сдавать недвижимость в аренду; принимать оплату; представлять собственника с различных службах.

По ГК РФ договор доверительного управления требуется обязательной государственной регистрации. Без этого он считается недействительным, хотя по суду возможно это оспорить. Для регистрации договора нужно подать в Россрестр или через МФЦ следующие документы:

  • Паспорт;
  • Договор;
  • Акт приема-передачи;
  • Квитанция об оплате госпошлины
  • Нотариально заверенное согласие супруга.