Доверительное управление недвижимостью: особенности и преимущества

Иногда кажется, что сдавать квартиру проще простого. Разместил объявление в интернете, сдал квартиру и принимай деньги раз в месяц. Можно даже не ездить, а получать деньги на карту. А можно первый этап поручить риэлтору. Но не все так просто как кажется.

Что такое доверительное управление?

Рынок доверительного управления в России существует уже давно, но достиг развития пока только в коммерческом секторе. В жилом фонде услуга медленно набирает оборот. Это услуга, оказываемая определенным лицом (доверительным управляющим) наймодателям/арендодателям. Управляющий берет на себя обязанности наймодателя, такие как сбор арендной платы, оплата счетов, поиск нанимателя, общение с нанимателем и т.д. В качестве вознаграждения за услуги существует ставка в проценте от арендной ставки, средняя ставка за услуги управления равна 10% от месячной стоимости аренды, но при этом минимум 2500-3000 рублей в месяц, если недвижимость сдается на длительный срок. Оплата услуг управляющего вычитается из арендной ставки и остается у управляющего. Если в квартире никто не проживает, то услуги управления не оплачиваются. Благодаря такой услуге, наймодатель получает меньше заботы и тратит на свою недвижимость гораздо меньше времени.

Между собственником и управляющим заключается договор доверительного управления, который регулируется главой 53 ГК РФ. По договору собственник является учредителем управления, а управляющий доверительным управляющим.

По договору наймодатель поручает управляющему выполнять определенный перечень обязанностей.

Налог на доход от аренды собственник платит сам и полностью, уменьшить сумму на услуги управления по закону не получится. Переложить обязанность по уплате налога на управляющего тоже не выйдет.

В основном для собственников, проживающих далеко от места нахождения недвижимости, в другом городе или заграницей. Таким образом, они могут переложить все функции на управляющего и просто получать от него денежные средства за аренду на счет. Есть категория собственников, которые сами ищут себе подходящих жильцов, но контроль за их проживанием и оплатой они хотят переложить на управляющего, чтобы сэкономить свое время. Немало людей, которые вложились в несколько объектов недвижимости. Если этих объектов с десяток или больше, то их обслуживание это уже целая работа. Такие собственники не готовы тратить свое время на эту рутину. С помощью услуги управления он может лишь изредка наведываться в помещение с целью осмотра.

Основная выгода это экономия времени наймодателя. При передаче всех функций, у него останется одна – получение денежных средств. Не придется заниматься рекламой, фотографированием, отвечать на звонки потенциальных съемщиков и агентов. Ездить на показы, заключать договор. В процессе проживания ездить каждый месяц за деньгами. Можно получать деньги на карту, но некоторые хотят наличные, а ездить все равно придется хотя бы контролировать, иначе по окончанию найма состояние жилища может оставлять желать лучшего.

Минусы доверительного управления

Основной минус, конечно же, заключается в оплате услуг. Но стоит учитывать, что самостоятельно придется потратить средства на поездки, рекламу, звонки. Есть риск того, что квартиру начнут сдавать посуточно, хотя собственник планировал сдавать ее длительно. Однако такие нюансы быстро проявляются с помощью общения с соседями.

Начиная с первого этапа, собственника могут подстерегать некоторые подводные камни. После размещения объявления на досках объявлений (как правило, это Avito и Циан, а также возможно Юла, поскольку пока что у них нет конкурентов), можно ожидать поток звонков от агентов, предлагающих свои услуги. Также следует ожидать потока спама, состоящего из предложений самого разного характера. Кроме того, звонки могут продолжаться даже после снятия объявления, поскольку телефонные номера остаются в базах прозвонщиков.

Если поручить этот этап риэлтору, то данные проблемы будут решены. Однако стоит понимать, что арендатор, заключивший договор через риэлтора, должен будет оплатить комиссию риэлтору, которая обычно составляет не менее 50% от стоимости месячной аренды. Не все готовы платить за услуги риэлтора, что влечет за собой отсев части потенциальных арендаторов и затягивает процесс поиска.

Непрофессиональные фотографии, сделанные собственниками, а также большинством риэлторов, часто отталкивают потенциальных арендаторов, вновь затягивая процесс поиска.

Во время показов недвижимости часто бывает, что многие просто осматривают квартиры, изучая рынок, а некоторые вообще не приходят. Агенты могут приглашать людей для отметки на бумаге, что снова приводит к потере большого количества времени.

В интернете множество разных версий договоров аренды, которые можно скачать. Однако использование готового варианта без редактирования часто приводит к отсутствию важных пунктов и неучету индивидуальных особенностей сторон. В случае возникновения спора, не описанного в договоре, придется либо договариваться, либо обращаться в суд.

Агентские договора обычно не лучше. Обычно они состоят из четырех страниц, включая сам договор, опись, акт приема-передачи и расписку о передаче денежных средств.

Во время проживания могут возникать различные ситуации, требующие приезда собственника для их разрешения. Например, поломки в результате естественного износа, проверки различных служб, требующих доступа в квартиру, или замена счетчиков. Все это занимает время, которого у многих может и не быть, особенно если собственник проживает в другом населенном пункте. Возможно, данную задачу можно было бы возложить на арендатора, однако у него могут быть свои дела, а во время его отсутствия в квартире никто не будет доступен для решения проблем.

Также периодически следует проверять состояние помещения. Некоторые арендаторы относятся к арендуемому имуществу небрежно, и после окончания срока аренды может оказаться, что обесценивание недвижимости превышает сумму залога.

Документы, требуемые для оформления доверительного управления

Для оформления доверительного управления недвижимостью требуются следующие документы:

1. Договор доверительного управления имуществом, содержащий адрес помещения, права собственности, данные собственника, размер и форма оплаты за управление. Срок действия управления ограничен максимально на 5 лет.
2. Доверенность. Необходима нотариальная доверенность с перечнем допустимых функций для управляющего, таких как сдача недвижимости в аренду, прием оплаты, представление собственника перед различными службами.
3. Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор доверительного управления обязан быть подвергнут обязательной государственной регистрации. Без этой регистрации договор считается недействительным, однако это можно оспорить в суде. Для регистрации договора необходимо предоставить в Россрестр или через МФЦ следующие документы:
• Паспорт;
• Договор;
• Акт приема-передачи;
• Квитанция об оплате госпошлины;
• Нотариально заверенное согласие супруга.