Как сдавать апартаменты или квартиру посуточно официально

Как сдавать апартаменты, квартиру или мини-отель официально?

А так же платить налоги и не попасть под запрет гостиничной деятельности в жилом фонде.

 

Закон Хованской о запрете посуточной аренды в жилом фонде

1 октября вступил в силу Федеральный закон № 59-ФЗ от 15.04.2019 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ». Основная суть закона – запрет на организацию мини-гостиниц в жилых квартирах. В части 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ слова “Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств,” дополняются словом “гостиниц”. Также сюда добавляется предложение “Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.”

Таким, образом под закон могут попасть любые средства размещения, как мини-отели, хостелы, так и квартиры. Содержать хостел или мини-гостиницу в жилом фонде стало вообще недопустимо и у них был вариант только закрыться, либо перевести жилой фонд в нежилой, что не так просто, хотя бы потому что как минимум нужно иметь отдельный вход в помещение, а так же письменное согласие собственников примыкающих помещений в соответствии с законопроектом 542922-7. Сделать все это можно чуть менее чем нереально, просто так согласие мало кто даст, хотя бы из вредности.  Некоторые выворачивались как могли, снимали вывески, и делали из мини-отели комнаты, убирая гостиничные услуги.

С вступлением закона в силу было много проверок по средствам размещения, включая квартиры. Квартиры обычно проверяли по жалобам соседей в жилищную инспекцию. Инспекция обязана отреагировать, проверить помещение и дать ответ. Дальше начиналась неразбериха, один суд мог решить разрешить деятельность, другой запретить. Потом начался коронавирус и все затихло, не до того стало.

 

Решения судов по поводу гостиниц в жилом фонде:

Обычно суд занимает сторону не собственника квартиры. Но бывает и наоборот:

Хотя, что касается данных решений, из квартир действительно были сделаны мини-гостиницы.

Что касается сдачи посуточно студий и однокомнатных квартир, риск признания деятельность гостиничной минимальна. Есть письмо Минэкономразвития в котором говорится: “Наличие в жилых помещениях, сдаваемых по договору краткосрочного найма, спальных мест, мест для хранения вещей, посуды, техники, постельного белья и т.д. не является признаком предоставления гостиничных услуг”. Ведомство ссылается на постановление Правительства РФ от 16 февраля 2019 года №158 “О порядке классификации гостиниц”, где прописан перечень услуг, которые должны оказывать отели.

Так, в гостинице “без звезд” помимо самого помещения обязательно должны быть служба приема, с которой можно связаться круглосуточно, вручение корреспонденции гостям, утренняя побудка (по просьбе), ежедневная уборка горничной номера, включая заправку постелей, смена постельного белья один раз в пять дней, смена полотенец один раз в три дня, хранение ценностей в сейфе администрации, хранение багажа, аптечка, вызов такси и скорой, туристская информация. Но письмо носит лишь рекомендательный характер.

Есть ответ жилищной инспекции по одной из проверок в Санкт-Петербурге. Проверка была организована по объекту, расположенном в жилом фонде, а именно отель занимал два этажа, в жилом доме, представляя собой 28 квартир, сдающихся посуточно. Так же имелся терминал для оплаты, администратор и прочие признаки гостиницы.

Ответ инспекции:

“В ходе проведения проверки установлено, что квартиры находятся в собственности одного физического лица, на момент проверки закрыты. По информации проживающих в квартире N*** , указанная квартира передана в краткосрочную аренду для проживания. Факты размещения мини-гостиниц, либо хостелов в указанных квартирах не подтвердились.

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Дополнительно информирую, что согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности и Общероссийскому классификатору продукции по видам экономической деятельности (в редакции приказа Росстандарта от 18.09.2019 No 711-ст«О принятии и введении в действие Изменения 22/2019 ОКВЭД 2 к Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2014 и Изменения 37/ 2019 ОКПД 2к Общероссийскому классификатору продукции по видам экономической деятельности услуги по предоставлению временного жилья в помещениях, предоставляемых по договорам краткосрочного найма, оказываемые посетителям, находящимся вдали от своего жительства (55.20.12 ОК 034-2014 (КПЕС 2008), не относятся к гостиничным услугам, а деятельность но предоставлению жилых помещений для проживания по договорам краткосрочного найма не относится к деятельности гостиниц.

При этом деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания включает предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, с предоставлением отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна, а также с местами для приготовления и потребления нищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней. Это может быть комната или квартира в многоэтажных зданиях и пр. Независимо от принятия мер органами государственного контроля (надзора) согласно ч. 1 ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных нрав осуществляется также судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательства.”

 

Как сдавать апартаменты, промежуточный вывод:

Чтобы не попасть под действие закона на данный момент оптимально не иметь вывесок, табличек и т.п. Должна отсутствовать стойка регистрации, постоянный администратор. Не должно быть дополнительных услуг типа завтраков, уборки во время проживания, смены белья. В букинге не так давно появилась опция – объект не предоставляет гостиничные услуги. Отметить ее галочкой не будет лишним.

Существует уже давний Законопроект №837132 – 7 О внесении изменений в статьи 1, 5 и 10 Федерального закона “Об основах туристской деятельности в РФ”. Законопроектом предлагается внести изменение в определение понятия «средство размещения», указав на возможность их размещения только в нежилом фонде, тем самым привести определение в соответствие с действующими нормами жилищного и гражданского законодательства. Законопроект может снова начать портить кровь бизнесу. Вероятность его принятия пока не ясна, но Правительство РФ против закона.

Чтобы сдавать апартаменты или другое помещение официально, стоит задуматься о налогах.

 

Налоги

Самозанятый

Платится налог 4% от поступления денежных средств от физического лица или 6% от юридического. Соответственно, при поступлении оплат от букинга, аирбнб и любых других площадок бронирования, в случае, когда выбрана система оплаты онлайн через площадку, вы платите 6%. Выгоднее принимать деньги напрямую от гостя, но через площадки надежнее, проще и вероятность отмены меньше. Поэтому, выгоднее только на первый взгляд. Режим самозанятого имеет ограничение – 2,4 миллиона в год. Учитывается только поток входящих денежных средств, расходы не учитываются. То есть вычесть из выручки, например, комиссию букингу, а от оставшейся суммы заплатить налог не получится.

Регистрация проще простого, занимает минимум времени, надо всего лишь установить приложение “Мой налог” и зарегистрироваться в нем. Это официальное приложение ФНС РФ. До начала деятельности желательно ознакомиться с перечнем вопросов и ответов в приложении. Например, сдача в аренду своего и арендованного имущества допускается, а оказание услуг по договорам поручения, агентским и прочим договорам, когда ведется деятельность в пользу другого лица – запрещено. Один раз в месяц приложение автоматически рассчитывает налог и вы оплачиваете его онлайн.

Сдавать апартаменты как самозанятый запрещено, так как есть запрет на сдачу в аренду нежилых помещений на данном режиме.

 

Без регистрации

Как физическое лицо можно платить 13% с дохода, что совсем невыгодно. Можно работать в тени и не показывать ничего, но если однажды попадетесь на проверку, приятного будет мало. Проще пользоваться самозанятым и платить 4%, если помещение жилое.

 

ИП

Можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Особенно это актуально, если у вас в собственности апартаменты или вы не умещаетесь в ограничение 2,4 миллиона в год на режиме самозанятого. На ИП можно иметь разные режимы налогообложения. Например УСН доходы, это означает 6% от входящего потока денежных средство. Стоит помнить, что есть еще затраты на услуги банка, итого получится около 8%.

Существует режим УСН доходы минус расходы. Из доходов можно вычесть расходы, подтвержденные документами. Например, услуги прачечной. Но налог составит 15%. Маловероятно, что получится выгоднее УСН доходы 6%.

Так же на ИП можно приобрести патент. Это когда исходя из площади помещения, налоговой рассчитывается фиксированная ставка налога за год в рублях. На сайте налоговой есть калькулятор, в котором можно посмотреть, сколько придется платить в зависимости от площади и вида деятельности. Патент может оказаться вполне выгодным способом налогообложения.