СДАЧА КВАРТИРЫ и АПАРТАМЕНТОВ В АРЕНДУ: НУЖЕН ЛИ ЗАЛОГ?
Сдача квартиры в аренду:
залогом или страховым депозитом называют сумму, составляющую обычно размер одной месячной платы, которая вносится арендатором для гарантии сохранности предметов интерьера, оплаченных счетов и т.д. Так же он является гарантией компенсации при досрочном расторжении договора и не уведомлении об этом расторжении заранее со стороны арендатора. Отсутствие залога может быть привлекательным условием для потенциального арендатора, и поможет заключить договор быстрее, но при это стоит помнить, что в итоге это может оказаться дороже.
Залог может компенсировать арендодателю:
- неуведомление о расторжении договора;
- досрочное расторжение договора;
- неоплаченные счета;
- ущерб имуществу;
- генеральную уборку после выезда жильца.
Срок проживания
Как правило, стандартным условием договора является обязанность предупредить арендодателя о расторжении договора за 15 или 30 дней, чтобы арендодатель имел время найти новых арендаторов заранее и не терял прибыль, ведь на поиск может уйти немало времени, в зависимости от сезона и стоимости аренды.
Еще можно добавить пункт о невозвращении залога/депозита, если арендатор решит расторгнуть договор раньше какого-то минимального срок, например, полгода. Если этого не сделать, может получиться, что арендатор решит съехать уже через месяц, предупредит за 15-30 дней, и соответственно договору, арендодатель должен будет расторгнуть договор и вернуть ему залог. И нужно будет снова тратить время на поиск нового арендатора, деньги на рекламу, уборку. А если это произойдет в низкий сезон, то и терпеть убытки, если нового арендатора не получится найти в короткий срок. Самими неудачными месяцами для сдачи на длительный срок считаются январь – мая. Самым пиковым месяцем спроса является сентябрь, когда идет поток приезжающих людей, большая часть которого студенты.
Процесс проживания
Если договор был заключен в начале месяца, а счета приходят в конце, то арендатор оплачивает их обычно только уже воспользовавшись услугами. Если залог отсутствует, то есть риск, что арендатор съедет, не оплатив счета, которые в сезон отопления могут составлять значительную часть арендной платы.
Еще тоит проверять подачу показаний счетчиков на воду, электричество, газ, если такие счетчики установлены в объекте недвижимости и подача показаний возложена на арендатора. В нашей практике был случай, когда только что заключивший договор арендатор подал показания счетчиков воды в управляющую компанию и в следующем месяце на коммунальные услуги пришел счет на сумму 28000 рублей, за однокомнатную квартиру. При условии, что нормальный счет за услуги составляет в среднем 4000 рублей. Оказалось, предыдущий арендатор в течение двух лет не подавал показания счетчиков воды, а управляющая компания не включала плату за воду в квитанцию даже по среднему, как это делает, например, Петроэлектросбыт, в который обычно выгоднее подавать показани. Петроэлектросбыт пришлет средний счет за 1ккв или студию в размере 835 рублей. Когда в среднем за электричество в таких квартирах “набегает” на 400 рублей. В итоге арендодателю пришлось гасить платеж за воду за предыдущего арендатора, который составил один месячный платеж за аренду.
Завершение договора
Иногда кажется, что в квартире нечего ломать и залог при сдаче квартиры в аренду брать не за что. Но некоторые жильцы способны причинить ущерб даже в таком случае.
Однажды арендаторы испортили поверхность поддона душевой кабины, пытаясь отмыть какую-то краску, очистителем карбюратора. Акрил был испорчен, на поверхности остались серые пятна. Восстановление акрила ванны стоит в среднем 3000 рублей. Если квартира новая, с дорогим ремонтом, то и весь залог сможет мало что компенсировать в ней, при повреждении какого-то имущества.
Поэтому стоить внимательно подходить к выбору арендаторов и проверять квартиру хотя бы сначала раз в месяц, согласно стандартному условию договора. Перед подписанием акта передачи квартиры стоит провести совместно с арендатором фото- или видеосъемку, в которых зафиксировать все имущество и все уже имеющиеся повреждения. В дальнейшем это убережет арендодателя от возможных неприятностей при расторжении договора. В случае вины арендатора, у арендатора не получится отрицать свою причастность к повреждениям. А иногда, особенно, если арендатор прожил довольно долго, уже невозможно вспомнить, что именно было в квартире и какие имелись повреждения
Сдача квартиры в аренду: выводы
Помимо залога, стоит добавить в договор аренды пункты:
- невозвращении залога при досрочном расторжении ранее какого-либо необходимо минимального срока;
- о невозвращении залога при непредупреждении о досрочном расторжении договора в срок за 15-30 дней
- компенсации генеральной уборки или требование передать квартиру обратно в чистом виде.
Управляющая компания Arendapartment полностью берет на себя процесс проживания арендатора, в том числа взимание залога, проверку помещения после проживания и возврата залога или удержания в случае выявления недочетов в процессе проверки.