ВЫГОДНО СДАВАТЬ В АРЕНДУ: АПАРТАМЕНТЫ ИЛИ КВАРТИРЫ
Что выбрать для сдачи в аренду? Апартаменты или квартиру?
Об апартаментах
В Санкт-Петербурге стройка апартаментов стала активно развиваться в последние годы. Апартаменты относятся к нежилому фонду.
Нежилой фонд означает невозможность постоянной регистрации, но возможно сделать временную регистрацию на 5 лет, затем продлевать ее. В 2020 году в правительственный план спасения экономики был включен пункт о возможности постоянной регистрации в апартаментах. Так что скоро, скорее всего, она будет возможна. Поэтому невозможность постоянной регистрации в апартаментах сложно отнести к минусам.
К минусам можно отнести более высокие коммунальные платежи, в среднем они выше на 10-20 %. Хотя, это не всегда именно так, потому что существуют комплексы, в которых большое количество апартаментов и квартир, и коммунальные на апартаменты сопоставимы с квартирами. А вот тариф на электроэнергию больше в 2(!) раза, чем в квартире. Счетчик работает по одноставочному тарифу. На данный момент стоимость 1 киловатта около 8 рублей. Удовольствие в виде теплого пола или электрических батарей может стать существенной нагрузкой для кошелька.
Имущественный налог в апартаментам обычно составляет 0,5% от кадастровой стоимости, у квартир же он равен 0,1%. Но сама кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже кадастровой стоимости квартир.
Так же на апартаменты не действует возможность налогового вычета, что означает невозможность использования материнского капитала или военного сертификата.
Для апартаментов не действуют нормы СНиП для жилых помещений, поэтому шумный соседей усмирить законно может не получиться.
Так как апартаменты это то же самое, что и офис, застройщик не обязан строить дополнительную инфраструктуру в виде детских садов, школ и т.п.
За долги по коммунальным услугам вас отключат от коммуникаций гораздо быстрее, чем в квартире.
По соседству с апартаментами для проживания могут открыть офис.
Иногда в списке плюсов выделяется стоимость, мол, апартаменты дешевле квартир. На данный момент цены практически одинаковые.
Возможна более гибкая перепланировка, чем в квартирах.
Что лучше сдавать в аренду?
Для сдачи посуточно стоит присмотреться к апартаментам, потому что в нежилых помещениях формат гостиницы законен. В жилых уже запрещено предоставлять гостиничные услуги. Сдача квартиры посуточно не относится к гостиничным услугам, она относится к краткосрочному найму. Но все равно можно получить проблемы и проверку при жалобе от соседей. Несмотря на рекомендательное письмо Минэкономразвития о том, что посуточная аренда квартир не относится к гостиничным услугам, некоторые суды выносят решение о запрете деятельности по конкретным квартирам, по жалобам соседей. В то же время другой суд по аналогичной жалобе может разрешить эту деятельность в конкретной квартире.
Существует законопроект по которому хотят внести изменения в туристический закон, который вроде бы еще больше усложнит сдачу посуточно в квартирах. По нему должны были пройти чтения, но начался вирус и дело затормозилось. Дебаты по полному запрету посуточной аренды в жилом фонде идут уже несколько лет, но единогласного решения еще не принято.
На перспективу лучше взять апартаменты, но все зависит от их расположения и цены. Еще нужно понимать, что если это реальный большой апарт-отель с гостиничным направлением, то его загрузка может оказаться ниже ожидаемой. Застройщик может обещать определенную доходность. Но, как обычно, есть что-то мелким шрифтом внизу договора. Например, что доходная программа действует только первый год. А дальше как получится. Так же существуют апартаменты, которые строятся только потому что разрешенное строительство на этом земельном участке нежилое. А вовсе не потому что это интересное место для строительства объекта с туристическими целями. Такие объекты строятся с целью продажи для жилья. Прежде чем покупать такую недвижимость с инвестиционными целями, стоит сначала выяснить, перспективно ли расположение. Иначе может оказаться, что апартаменты в таком месте мало востребованы.
Выводы
Основываясь на личном опыте управления и квартир, и апартаментов, в одном и том жилом комплексе, для постоянного проживания квартиры оказались лучше для сдачи в аренду. В апартаментах большая слышимость соседей, по соседству есть офисы. Электроэнергия в 2раза дороже. Коммунальные услуги незначительно дороже, по-другому рассчитывается сумма за услуги водоснабжения. В квартирах центральная горячая вода, а в апартаментах идет подогрев воды от своей котельной, что обходится несколько дороже.
Управляющая компания Arendapartment поможет вас с выбором апартаментов или квартиры для сдачи в аренду длительно или посуточно, а так же возьмет на себя дальнейшее управление.