Апарт-отели. Программы доходности застройщиков.
- В последние годы строительство апартаментов идет довольно быстрыми темпами. Как только застройщики не заманивают покупателей в так называемся инвест отели или апарт отели. И программами доходности, и отличным месторасположением, и развитой инфраструктурой. Давайте выясним, о чем они умалчивают в своей рекламе и какие подводные камни могут ждать покупателя. По долгосрочной аренде примерно подсчитать доходность апартаментов не так сложно, нужно просто посмотреть в какую стоимость сдаются ближайшие подобные квартиры. С посуточной арендой в виде апарт-отелей дело обстоит несколько сложнее. Не станем называть конкретные названия проектов, но, возможно, некоторые формулировки с их сайтов и рекламы покажутся вам знакомыми и лишний раз заставят задуматься, вкладываться ли именно в этот проект.
Апартаменты
Апартаменты это помещение со статусом нежилого. Как офис. Там можно сделать офис, а можно и квартиру. О плюсах и минусах здесь мы рассказывать не будем. Об этом можно прочесть в другой нашей статье.
Обещания застройщиков
Чаще всего в рекламе указывается:
- прогноз доходности;
- уникальное месторасположение;
- рост туристического поток в Санкт-Петербурге
Прогноз доходности апартаментов
Некий апарт-отель у метро Купчино указывают примерную доходность на своем сайте. При этом они пишут “Доходность апартаментов каждой программы мы рассчитывали на основе средней годовой загрузки отелей категории 3* в Санкт‐Петербурге за последние 3 года с учетом сезонности.” Сейчас февраль 2021 года, сайт у них начал работать еще до марта 2020г., то есть до ситуации с вирусом. Следовательно, они посчитали доходность, включив два обычных года плюс чемпионат по футболу в 2018г., когда в июне и июле средняя занятость гостиниц выросла почти на 30%, а цены примерно на 50% (зависит от района, квартиры). Отличное решение для рекламы – включить нестандартный год в свою статистику.
Уникальное месторасположение
На Пулковском шоссе на данный момент заканчивается строительство апарт-отеля. Цитируем с их сайта “Объект расположен в статусной части Московского района Санкт-Петербурга — на Пулковском шоссе у южной границы Пулковского парка. Благоприятное окружение и великолепная транспортная доступность обеспечивает высокую заполняемость проекта независимо от сезона и макроэкономической ситуации.”
Великолепная транспортная доступность это, вероятно, пробки в утреннее и вечернее время. Недалеко находится аэропорт, возможно, это плюс? Тем, кто улетает из Санкт-Петербурга да. Или для деловых людей, которым не нужно далеко уезжать от аэропорта. Но для среднего туриста это минус. Он едет не для того, чтобы любоваться видами Санкт-Петербурга из окна автобуса или такси, торча в пробке. Хотя, можно прогуляться пешком через парк. Всего лишь полчаса.
Так же, застройщик “забывает” сообщить, что по этому же адресу находится уже давно апарт-отель Salut. Состоящий из 6 корпусов! Почувствуйте конкуренцию, что называется. Кучкование такого количества номеров в одном месте приведет либо к снижению средней цены номера, либо к снижению заполняемости. Что в любом случае означает падение доходности.
Рост туристического потока
“По данным Комитета по туризму в 2019 году Петербург посетили 10,4 млн. туристов. Большинство гостей прибывает в город через аэропорт Пулково.” Как бы намекая на что-то дает информацию застройщик того же апарт отеля на Пулковском шоссе. Однако, информации по средней заполняемости по городу он умалчивает. Составляет она примерно 76% в среднем за год. Да и можно промолчать, что из этих 10,4 млн. в 2019г. 4,9 млн. это иностранцы, о которых на ближайшие год-два можно забыть.
Еще один апарт-отель уже “успешно” функционирует у метро Бухарестская, состоящий аж из 5 корпусов. Зачем он там вообще нужен? Унылый для туриста район, в центр нужно все равно ехать, а цена в сутки на лето 2019г. ДО вируса стояла около 7000руб. в сутки. Иностранцы туда не поедут, а нашим дорого.
Управляющие компании застройщиков
Некоторые компании для передачи апартаментов им в управление, купленных у этой же компании, требуют дооснащения номера до единого стандарта. Например, могут потребовать приобрести у них картину на стену или ершик в туалет по завышенным в несколько раз ценам. Например, ершик за 5000 рублей. Что поделать, стандарт у них такой! При это наименование они не дают, самому купить такой же не получится. Либо отдавай денежки за ершик, либо управляй сам, вот такой подход.
Выводы
Среди проектов есть доходные, а есть не очень. Не стоит верить обещаниям застройщиков, нужно смотреть каждый проект отдельно. Учитывая место, ближайшую конкуренцию, ценовую политику. Стоит проверить, не собираются ли рядом построить еще кучу “доходных” апарт-отелей.
Большинство проектов апарт-отелей это фикция. Застройщик строит апартаменты только потому что разрешенное назначение под строительство нежилое. При это место может быть интересным под жилое. Что делает застройщик? Берет эту землю, строит апартаменты, преподносит как уникальное доходное предложение в виде апарт-отеля и вуаля, все хорошо продается! Без фантика с надписью апарт-отель покупатель с деньгами побежал бы не так охотно. На сам гостиничный проект и что с ним будет дальше, интересно только покупателю. Основная цель застройщика – продажа. Ваша же основная цель – получить максимальную доходность апартаментов.
Управляющая компания Arendapartment возьмет на себя управление и честно озвучит прогнозируемую доходность в оптимистичном и пессимистичном вариантах.